Hypotheken voor buitenlanders: wat u moet weten als u een huis koopt in Spanje

Het is een feit dat steeds meer buitenlanders woningen kopen in ons land; meer bepaald zijn deze operaties goed voor 13% van de aankoopoperaties, volgens gegevens uit het register van 2018. Bovendien is het binnenkort een feit dat buitenlanders die een huis kopen voor meer dan 160.000 euro automatisch een verblijfsvergunning krijgen; de wet op buitenlanders werkt hieraan. En hoewel de meeste van hen de lening aangaan om een huis te kopen in hun land van herkomst, kan het voor hen interessant zijn om het hier te doen.

Voor een bank is de nationaliteit van belang, omdat de criteria en voorwaarden nogal verschillen. Als de kopers uit rijke landen komen, is het normaliter gemakkelijker. En naast economische stabiliteit en kredietprofiel zijn het rechtssysteem en de eisen inzake de controle op het witwassen van geld van hun landen van herkomst belangrijk om de legaliteit van hun geld te garanderen.

Aan de andere kant verlenen niet alle banken hypotheken aan niet-ingezetenen, omdat het moeilijk is een eventuele wanbetaling aan te pakken: vooral als het om niet-EU-burgers gaat, kunnen deze entiteiten niet overgaan tot een eventuele beslaglegging in het buitenland, omdat het verhypothekeerde goed de enige garantie voor inning is.

Als hun uiteindelijk de lening voor de aankoop van hun huis wordt toegekend, gebeurt dat dus onder zeer beperkende voorwaarden. Afgezien van het feit dat zij een bepaald bedrag aan eigen kapitaal moeten voorschieten, wat ook van Spaanse cliënten wordt verlangd (de inbreng van eigen kapitaal van 20 tot 40% van de waarde van het onroerend goed, en nog eens 10% om de bijkomende kosten van de prijs van het onroerend goed te betalen - beheer, notaris, enz:

• Een zeer hoge rentevoet.
• Een maximale kredietlimiet van 70% van de aankoopprijs (vergeleken met 80% voor nationale kopers).
• Een schuldenlast (die wordt vastgesteld door de maandelijkse betaling van de lening plus de aflossingen van andere schulden op te tellen) van de aanvrager van niet meer dan 35% van zijn gebruikelijke inkomen.
• Maximale aflossingstermijn tussen 20 en 30%; met zekerheden en garanties voor onroerend goed.

Hypotheek voor niet-ingezetenen

Deze voorwaarden zijn strenger in het geval van hypotheken voor niet-ingezetenen (ze zijn strenger wat betreft het maximaal te financieren bedrag en de rentevoet), en ook in het geval van niet-reguliere woningen.

Om deze redenen was het normaal dat buitenlandse kopers ervoor kozen hypotheken af te sluiten in hun land van herkomst. Er zijn nu echter instanties die deze mentaliteit veranderen, en zij hebben speciale diensten voor deze klanten die ook advies en hulp bij de procedures bij de notaris en het Kadaster omvatten.

Hoe verloopthet proces: zodra de risicoanalyse is uitgevoerd en als de lening wordt aanvaard, is het te volgen proces hetzelfde als voor Spaanse klanten: de bank stuurt de offerte met alle voorwaarden, de klant aanvaardt deze binnen tien dagen en de bank stuurt de documenten naar de notaris; de akte wordt opgesteld en ondertekend, waardoor de hypotheek normaal gesproken op dezelfde dag wordt afgesloten.

Benodigde documentatie: buitenlanders die in Spanje een hypotheek nemen, hebben een fotokopie nodig van hun paspoort of NIE (Foreigners' Identification Number, wat voor hen hetzelfde is als een DNI), bewijs van fiscale woonplaats, arbeidscontract en de laatste drie loonstrookjes van hun land van verblijf, belastingaangifte van het afgelopen jaar, bankafschrift met de mutaties van het afgelopen jaar, de laatste drie kwitanties voor uitstaande schulden, register van de huidige activa (bankrekeningen, eigendomsbewijzen), nota simple van het aan te kopen onroerend goed; en koopcontract of earnest money contract.

Bovendien moeten niet-ingezetenen een kredietrisico-rapport overleggen om hun solvabiliteit aan te tonen. Deze documentatie moet door een beëdigd vertaler worden vertaald en door de cliënt worden betaald.